门面房做生意,房屋补偿究竟怎么算

很多家庭都会利用自家沿街的房屋做点小生意，街角的小吃店、路旁的生活超市，一直都是城市的美好风景，是老百姓便利生活的重要组成部分，但是一旦到了要拆迁的时候，拆迁部门的人经常说，因为房屋性质是住宅，所以只能按照住宅补偿，因为拆迁造成的经营损失不给补偿，江苏的付女士就遇到了这个问题。

付女士在江苏省泗洪县拥有一栋房屋，年，付女士在该房屋注册了个体工商户，用该房屋开了一家旅馆。年3月11日，该区域实行危旧片区改造，付女士的房屋正好位于拆迁范围之内。

拆迁过程中，付女士的房屋实际上应该根据房屋实际使用状况按照沿街门面房进行补偿。然而拆迁部门，却将房屋定性为住宅，只愿意按照住宅房屋标准进行补偿，如果按照住宅补偿的话，不仅补偿的价格差距很大，经营的损失也得不到弥补。

付女士的房屋这种情况在征收拆迁中叫做“住改非”。因为城镇规划的变更，“住改非”的情形在实际生活中非常常见，在拆迁中这种房屋又该怎么补偿呢？

一、什么是“住改非”？

“住改非”房屋，就是指房屋性质由住宅改成非住宅的房屋，房屋所有权证上载明的用途为住宅，但是实际上改做经营，最常见的就是街道两旁做生意的门面房。

二、“住改非”怎么补偿？

“住改非”房屋形成原因很复杂，而且现实中有许多房屋合法取得了营业执照、办理了税务登记，一律按照住宅房屋进行补偿，不予补偿其停产停业损失，显然有失公平。

我国法律对“住改非”房屋的认定没有明确规定。但是国务院办公厅在年曾经下发了《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》。通知里面明确提出，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。

也就是说，“住改非”房屋的补偿标准不能完全按照房产证上登记的住宅性质予以补偿，还要结合经营情况，另外增加相应的补偿。这也是和我国征收拆迁的基本政策原则是一致的，既要保障被征收人的生活水平不降低、有改善。

但是具体的补偿办法还是要由各地方来制定，由此导致“住改非”房屋的补偿没有一个全国统一的标准。

三、“住改非”房屋补偿的几种标准

结合实践中各地规定，针对“住改非”房屋的补偿条件和标准，大体存在以下几种情况：

1.看是否取得合法证照

大部分省市的实施细则中都规定了认定“住改非”房屋时，需要持有合法有效的工商营业执照，部分地市还要求被征收人提供税务登记证和完整的纳税记录，以及房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的等条件。如果没有合法的证照，将不被认定为“住改非”房屋，得不到额外的经营补偿。

2.看经营时间

根据经营时间来决定是否有补偿。

如江苏省年发布《江苏省贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例若干问题的规定》，规定被征收房屋于年7月1日前已经改变为经营用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的，可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿。

部分地方规定，按照时间节点分段，根据经营时间的长短，按照经营用房货币补偿金额的百分比（一般为60%到90%）给予补偿。

3.看房屋沿街面积

根据是否沿街确认营业用房面积，或者区分是沿街营业用房还是非沿街营业用房进行补偿。具体是否属于沿街面积由地方自行制定标准。

也有部分地市按照房屋面积实际是否用于经营来区分。如规定对于沿街多层用于经营，第二层及以上部分一律按住宅进行补偿。

4.按住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定

部分地市规定，“住改非”房屋补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。即只要该房屋是经营用途，满足取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点一致等前提条件，该房屋的补偿金额就可以按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。

在本案中，付女士所在的县也制定了相关细则，按照房屋沿街面积进行认定，根据该细则，可以认定房屋属于沿街“住改非”房屋。同时付女士提供了个体工商户营业执照及档案查询、泗洪县公安消防大队消防安全检查意见书、泗洪县供电公司通用机打发票等证据相互印证，能够证明自年7月起，付女士在该房屋持续经营，经营年限超过5年，最终付女士得到了合理的补偿。

由于“住改非”房屋补偿标准的混乱和不一致，如果遇到这种情况，被拆迁人要注意整理相关证据，如营业执照、纳税记录等，并及时咨询专业律师的意见。